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QUESTA SCONOSCIUTA POLIZZA ASSICURATIVA POSTUMA

La legge 210/2004 e il collegato D.Lgs. 122 del 20 giugno 2005 introducono per la prima volta in Italia il concetto della tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili.

Questa norma è stata sancita per tutelare gli acquirenti di immobili da costruire, sia prima che dopo l’acquisto, e stabilisce che: “Il costruttore e’ obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.”

È indubbiamente positiva e certamente apprezzabile l’intenzione del legislatore di tutelare l’acquirente finale di un immobile offrendogli una serie di garanzie tra cui quelle assicurative.
Da questo punto di vista, anche con questa legge, l’Italia si pone sullo stesso piano di altre Nazioni europee (Francia in primis) che, almeno dal punto di vista legislativo, hanno strutturato una serie di tutele nei confronti dell’acquirente in modo da metterlo il più possibile a riparo da spiacevoli sorprese post-acquisto.
Illustriamo brevemente gli aspetti assicurativi che vengono individuati nella legge.

La legge 210 del 2 agosto 2004 enuncia, senza entrare in dettagli, il principio generale secondo il quale «il costruttore deve fornire una garanzia per vizi e difformità manifestatisi successivamente all’acquisto dell’immobile» precisando quanto segue:

1. Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
2. Tale polizza deve essere di tipo indennitario e coprire i danni materiali e diretti all’immobile secondo quanto previsto dall’art. 1669 cod. civ. e che derivino da rovina totale o parziale oppure gravi difetti costruttivi alle opere;
3. deve decorrere dalla data di ultimazione dei lavori e deve durare 10 anni;
4. deve coprire anche i danni a terzi.

Oggetto della copertura
Il riferimento della copertura è all’art. 1669 cod. civ. che sancisce, a carico del costruttore, la sua responsabilità decennale per eventuali danni che dovessero verificarsi a causa di un vizio del suolo o di un difetto costruttivo. Il vizio o difetto deve essere tale da provocare la «rovina totale o parziale dell’opera oppure evidenziare gravi difetti costruttivi».

Oggetto dell’assicurazione
La Società si obbliga nei confronti del contraente ed in favore dell’assicurato, in corrispettivo del premio convenuto ed anticipato, nei limiti, alle condizioni e con le modalità di cui alla presente polizza, a indennizzare l’assicurato per i danni materiali e diretti all’opera assicurata, durante il periodo di efficacia del contratto, da uno dei seguenti eventi purché derivino da difetto di costruzione:

a. rovina totale dell’opera;
b. rovina e gravi difetti dell’opera, destinate per propria natura a lunga durata, che compromettano in maniera certa e attuale la stabilità dell’opera;
c. certo e attuale pericolo di rovina dell’opera o delle dianzi indicate parti di essa;
d. rovina di parti dell’opera non destinate per propria natura a lunga durata, solo se conseguente a evento previsto ai punti precedenti.

In modo semplificato, ma sufficientemente chiaro, possiamo affermare che la copertura offerta dal mercato indennizza l’assicurato solo in caso di crollo o di gravi difetti tali da compromettere l’opera nella sua interezza. Il danno deve comunque originarsi in una parte dell’opera destinata a lunga durata; la parte non destinata a lunga durata è coperta solo se danneggiata in conseguenza del danno subito dalla parte destinata a lunga durata.
Un grave difetto che si manifestasse unicamente su una parte non strutturale (un serramento che non protegge da agenti atmosferici, oppure la copertura del tetto che lascia penetrare l’acqua, oppure delle piastrelle che si sollevano dal pavimento) non sarebbe oggetto di copertura assicurativa diretta, ma solo consequenziale.

PILOTA DI APR – DRONE – NON PER TUTTI

Il fenomeno drone non sembra arrestarsi, anzi. Crescono e si differenziano gli usi che ne vengono fatti: dai rilievi per la pubblica sicurezza, protezione civile a quelli topografici, dalle riprese aeree per video aziendali a quelle per i matrimoni, dai servizi fotografici ai render 3D, i droni sono sempre più impiegati.

Si tratta di un mondo affascinante che, però, comporta anche delle responsabilità. Infatti, molti dimenticano che i droni sono dei veri e proprio aeromobili -velivoli che occupano lo spazio aereo e che devono rispettare delle regole ben precise.

Ma cosa prevede il regolamento? Chi può pilotare un drone? In quali zone si può far volare? Lo domandiamo a Daniele Apolloni noto amministratore condominiale della Provincia di Vicenza che avendo sostenuto di recente l’esame all’aeroporto di Padova, da oggi è in possesso dell’attestato di pilota di SAPR – iscritto all’Enac -Ente Nazionale per l’Aviazione Civile – erogando un servizio in più ai suoi condomini.

Quando un anno fa ho deciso di investire su questo oggetto volante dal fascino misterioso, ho dovuto dovuto fare i conti con corsi, assicurazioni, leggi, sanzioni e rischi. Tra burocrazia, zone vietate, documenti da compilare, ogni volta è sempre una scoperta.

Ho pensato di riassumere in questo articolo, tratto del Regolamento ENAC “mezzi aerei a pilotaggio remoto” edizione 2 del 16.07.15 e dall’emendamento 3 del 24.03.17 in attuazione dell’art. 743 del Codice della Navigazione, alcuni aspetti fondamentali e, perché no, aiutare semplici appassionati a scoprire qualcosa in più o a risolvere un semplice dubbio in merito alle riprese aeree.

Tutti possono guidare (per hobby) un drone non professionale, che rientra nel novero degli aeromodelli; questi ultimi possono volare solo nei “campi volo”, zone di volo circoscritte e ben delimitate. Solo i piloti professionisti, invece, possono guidare droni professionali, che sono a tutti gli effetti aeromobili.

Questi ultimi sono definiti SAPR, acronimo di Sistema Aeromobile a Pilotaggio Remoto, e sono dotati di una “stazione di controllo”.

Cosa fare per guidare un drone ? In sintesi, il primo step da fare la visita medica aeronautica e presentare all’ENAC il certificato rilasciato da un dottore autorizzato dall’Ente. Sai che se non superi la visita, non puoi assolutamente far volare il tuo aeromobile. La visita, infatti, è il presupposto fondamentale per conseguire l’attestato di pilota e le diverse licenze.

Per far volare un drone, con un peso dai 0,3 kg ai 25 kg, poi, bisogna seguire un corso e ottenere un attestato da uno dei centri di addestramento autorizzati dall’Enac. Il corso prevede 16 ore di lezione in aula, 30 missioni sul campo e due esami -uno teorico e uno pratico. L’attestato, però, vale solo cinque anni, dopodiché devi tornare a scuola, seguire un corso di aggiornamento sulla normativa aeronautica e superare un nuovo esame.

Prima di volare, ricordati di assicurare il tuo drone, l’assicurazione è obbligatoria solo per i SAPR. Ma, per buonsenso, anche chi fa volare un drone per hobby, dovrebbe essere assicurato perché, come si suol dire, meglio prevenire che curare.

Se usi un drone a livello professionale, devi anche registrarlo, tutti i droni che volano sul territorio italiano, infatti, devono essere iscritti al registro degli Aeromobili a Pilotaggio Remoto e devono avere una vera e propria targa, che deve essere riportata non solo sul drone, ma anche sulla stazione di terra.

Per far volare un drone devi anche registrarti sul sito dell’ENAV – Ente Nazionale Assistenza di Volo e scaricare le varie mappe aeronautiche per verificare che la zona in cui devi volare non sia proibita.

Le cose che non puoi proprio fare quando piloti un drone, partendo dalla più ovvia: non puoi volare nelle zone vietate dalle carte aeronautiche.

Devi essere sempre fuori dalle ATZ (Aerodrome Traffic Zone), ovvero le zone di traffico aeroportuale e avere una distanza minima di 5.000 metri dagli aeroporti. Per esempio a Thiene che c’è l’aeroporto, non puoi utilizzare il drone se non dietro autorizzazione e rilascio del NOTAM (Notice to Airmen) rilasciato dall’ENAV.

Non puoi sorvolare sugli assembramenti di persone, manifestazioni, aree congestionate, cortei, ospedali, caserme, carceri ecc. ricorda sempre che l’altezza massima dal punto di decollo è di 150 metri, mentre il raggio di azione rispetto alla posizione del pilota è di 500 metri.

Durante il volo, l’operatore deve obbligatoriamente indossare un giubbetto catarifrangente con la scritta “Pilota di APR” ben evidente per essere sempre riconoscibile.

Cosa succede se non si rispettano le regole stabilite da regolamento ENAC? Non solo incorri in sanzioni amministrative, ma ci sono anche anche risvolti penali per il mancato rispetto del Codice della Navigazione.

Cosa dire, poi, della totale mancanza di copertura assicurativa per l’operatore? L’assenza può comportare una sanzione amministrativa da € 50.000,00 a

€ 100.000,00.

Far volare un drone non è un’operazione così semplice ma, e un po’ come iniziare a guidare una macchina. All’inizio puoi confonderti tra acceleratore, frizione, freno, cambio, poi prendi confidenza con il mezzo e tutto diventa più semplice. Vale lo stesso per il drone: è naturale, almeno all’inizio, il timore di fare danni o incappare in multe salate, ma con la pratica continua e una buona dose di impegno riuscirai ben presto a realizzare anche tu delle riprese aeree mozzafiato.

Daniele Apolloni

Pilota SAPR

Vorrei conoscere le modalità di ripartizione della spesa di impermeabilizzazione di un cortile sotto il quale sono posti i box auto esclusivi di alcuni condomini, accessibili da una rampa.

Si precisa che le infiltrazioni investono alcuni box e la loro corsia di manovra e che alcuni box non sono coperti dal detto cortile, essendo ricavati sotto il fabbricato.

La fattispecie sembra poter essere disciplinata con il criterio di ripartizione di cui all’art.1125 cod.civ., che prevede la ripartizione della spesa in parti uguali fra i proprietari dei due diversi piani.

Si riporta in massima la recente sentenza, che ha innovato l’orientamento precedente:

“In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art.1126 cod.civ. (lastrico solare – presupponendosi l’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, a una terrazza a livello), dovendosi invece procedere ad una applicazione analogica dell’art.1125 cod.civ. il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità dell’inerente manutenzione, in tal senso verificando un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art.1123 co.2 cod.civ.”.

La spesa andrà quindi sostenuta per metà dalla proprietà dell’autorimessa e per l’altra metà da tutti i condomini che utilizzano la detta area, secondo le quote eventualmente stabilite da Regolamento, con la precisazione che restano a carico del proprietario superiore le spese per la pavimentazione e a carico di quello sottostante l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazione.

Sulla quota di spesa relativa al cortile.

La metà della spesa relativa al cortile andrà ripartita in base alla tabella di proprietà generale a tutti i condomini, mentre l’altra metà della spesa deve essere ripartita fra tutti coloro che sono proprietari di un box auto al piano sottostante secondo la rispettiva quote millesimale.